TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVALARI

            Tapu iptali ve tescili davaları, Türk Medeni Kanunu’nun  ilgili hükümleri çerçevesinde, bir taşınmazın tapu kaydında yer alan hatalı veya hukuka aykırı kayıtların düzeltilmesi, iptali ya da yeniden tescilinin sağlanması amacıyla açılan davalardır. Uygulamada çok farklı hukuki nedenlerle karşımıza çıkabilmektedir. Aşağıda hem tapu iptal ve tescil davasının genel çerçevesi hem de bu davanın dayandığı en sık rastlanan hukuki sebepler (ehliyetsizlik, iradeyi sakatlayan haller, muris muvazaası, önalım hakkı vb.) açıklanacak; ayrıca konuya ilişkin Yargıtay içtihatlarına değinilecektir.

Tapu iptali ve tescil davası; bir taşınmazın tapu kaydının yanlış, haksız veya hukuka aykırı yapılmış olması durumunda, yani tapu kaydının gerçeği yansıtmadığı durumlarda bu kaydın iptal edilmesi ve gerçek hak sahibi lehine düzeltilmesini sağlayan bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır.

 

DAVADA USUL HÜKÜMLERİ

a.      Görevli ve Yetkili Mahkeme

Görevli mahkeme; taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Yetkili mahkeme ise; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Burada mahkemenin yetkisi kesin yetkidir.

b.      Tapu İptali ve Tescil Davasında Taraflar

Tapu iptal ve tescil davası, tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Öte yandan bu kişi vefat etmiş ise bu durumda dava mirasçılarına karşı açılacaktır. Ayrıca bazen tapu sicilinde malik gibi kayıtlı olmayan, ancak tapu idaresiyle işlem yapabilecek (örneğin vekil sıfatıyla) kişi veya tapu sicilinin tutulmasından sorumlu olan idare (Hazine, Belediye vb.) de taraf olabilmektedir.

 Davacı ise; tapu kaydının iptal edilmesini isteyen kişi, yani taşınmazın gerçek sahibi veya hak sahibidir.

A-EHLİYETSİZLİK NEDENİYLE TAPU İPTALİ VE TESCİL DAVASI

            Ehliyet, bir kişinin hukuki işlem yapma kapasitesidir. Ehliyetsiz bir kişinin yapacağı temlik işlemi ise geçersiz olacağından yapacağı temlik işlemlerinin iptali gündeme gelecektir.  Burada ehliyetsizlik kavramına açıklık getirmemiz gerekecektir.

Ehliyetsizlik

            Ehliyetsizlik, kişinin fiil ehliyetinin ve ayırt etme gücünün bulunmaması haline denir. Fiili ehliyet ise; kişinin kendi fiilleriyle hak ve borç altına girebilmesi durumuna denilmektedir. Ehliyetsizlik karşımıza iki biçimde çıkmaktadır. Şöyle ki;

1-      Tam Ehliyetsizlik

Fiil ehliyetine mutlak surette sahip bulunmayanlar tam ehliyetsizdir. Yanı sıra ayırt etme gücü bulunmayanlar, küçükler ve kısıtlıların da fiili ehliyeti yoktur bunlarda tam ehliyetsiz olup yapacakları fiilleri hukuki sonuç doğurmaz.

2-      Sınırlı Ehliyetsizler

Bu kısımda da ayırt etme gücüne sahip küçük ve kısıtlılar karşımıza çıkmaktadır. Ayırt etme gücüne sahip küçükler ve kısıtlılar, yasal temsilcilerinin rızası olmadıkça, kendi işlemleriyle borç altına giremezler. Bu demektir ki yapacakları bir temlik işleminde yasal temsilcilerinin onayı olmadıkça işlemin iptali gündeme gelebilecektir.

Ehliyetsizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil davalarında Yargıtay ehliyetsizlik konusuna şöyle yaklaşmaktadır; Hukuki ehliyetsizliğinin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek öncelikle incelenmesi, tarafların gösterecekleri delillerin toplanması, tanıklardan bu yönde açıklayıcı, doyurucu somut bilgiler alınması, varsa ehliyetsiz olduğu iddia edilen kişiye ait doktor raporları, reçeteler, hasta müşahede kağıtları vs. temin edilerek temlik tarihinde davacının ehliyetli olup olmadığı yönünde Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınması gerekecektir. Raporda kişinin ehliyetli olmadığı tespit edilirse tapu iptali ve tescil isteğinin kabulüne karar verilmesi ehliyetli olduğunun anlaşılması halinde ise davanın reddine karar verilmesi gerekecektir. Burada önemli bir hususu da belirtmemizde fayda var; ehliyetsiz olan bir birey ile temlik işlemi yapan kişinin iyi niyetli olması o işlemi geçerli kılmayacak yine iptal işlemine konu olacaktır.

 

EHLİYETSİZLİK İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Ehliyetsizlik sebebine ilave olarak diğer bazı sebeplere dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davalarında, ehliyetsizlik kamu düzeni ile ilgili olduğundan öncelikle incelenmelidir. (Y1HD. 2016/14410 E. 2020/84 K.)

Ehliyetsizlik kamu düzeni ile ilgili olup öncelikle ileri sürülen bu iddianın araştırılması daha sonra hile hukuksal nedeninin irdelenmesi, miras bırakanın ehliyetli olduğunun anlaşılması durumunda davada dayanılan diğer sebepler yönünden gerekli araştırmanın yapılması gerekir. (Y1HD. 2017/794 E. 2020/2333 K.)

Hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Hilenin öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yoluyla da kullanılabilir. (Y1HD. 2023/3642 E. 2023/4376 K.)

TMK’nın 15.maddesinde de ifade edildiği üzere, ayırtım gücü bulunmayan kimsenin geçerli bir iradesinin bulunmaması nedeniyle, kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, yapacağı işlemlere sonuç bağlanmayacağından, karşı tarafın iyiniyetli olması o işlemi geçerli kılmaz. (Y1HD. 2017/2634 E. 2020/2741 K.)

Fiil ehliyetine haiz olup olmadığına ilişkin ATK’dan raporu alınması, davacının fiil ehliyetini haiz olduğu saptanır ise hile iddiası açısından tüm deliller birlikte değerlendirilip sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. (Y1HD. 2016/17587 E. 2020/126 K.)

Temlik tarihinde davacının ehliyetsiz olduğu, ehliyetsiz kişinin bağışta bulunamayacağı, davalı adına kayıtlı pay bedelinin davacı tarafından ödendiği gözetilmek suretiyle davalı adına oluşan ½ payın bedelinin davacıya iadesine karar verilmesi ile yetinilmesi gerekirken, davacının ehliyetsiz olduğu gerekçesi ile taşınmazın tapu kaydının iptaline karar verilmesi doğru değildir. (Y1HD. 2017/3894 E. 2020/3167 K.)

Ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil davalarında üçüncü kişinin iyi niyetli olması durumunda TMK’nın 1023. Maddesinin koruyuculuğundan iyi niyetli üçüncü kişi faydalanacaktır. (Y1HD. 2016/13869 E. 2020/114 K.)

            Ehliyetsizlik hukuksal nedenine dayalı tapu iptal tescil davalarının zamanaşımı ya da hak düşürücü süreye tabi olmadığı, davanın niteliğine göre bu tür iddialarının süreye tabi kılınmaksızın her zaman ileri sürülmesi olanaklıdır. (Y1HD. 2016/13869 E. 2020/114 K.)

 

B-İRADEYİ SAKATLAYAN HALLER NEDENİYLE (HATA-HİLE-KORKUTMA-GABİN) TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI

            İradeyi sakatlayan haller, bir kişinin özgür iradesiyle hareket edemediği durumlardır. Bu tür haller, kişinin akıl sağlığını, baskı altına alınmasını veya yanıltılmasını içerir. İradeyi sakatlayan hallere dayalı olarak yapılan işlemler, geçersiz kabul edilir. Tapu kaydında bu tür işlemler varsa, ilgili kişi, tapu kaydının iptal edilmesi için dava açabilir.

İradeyi sakatlayan haller uygulamada daha çok sıklıkla; hata, hile, korkutma ve gabin iddialarına dayalı olarak tapu iptal ve tescil davalarının açıldığını görüyoruz.

            Söz gelimi hile(aldatma) genel olarak bir kimseyi sözleşme yapmaya sevk etmek için onda kasten hatalı bir kanı oluşturup veya esasen var olan hatalı bir kanıyı koruma amacı gütmektir. Böyle bir durumda sözleşme geçerli olmayacaktır. Şöyle ki; Türk Borçlar Kanunun 36.maddesi hükmüne göre “Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile sözleşmeyle bağlı değildir.” Görüldüğü üzere kişi bu bağlamda korunmuş olacaktır.

Bununla beraber, hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle de bağlı değildir. Kişi aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa dava açabilir.

            Bir diğer iradeyi sakatlayan hallerden biri olan; aşırı yararlanmadan (gabinden) söz edebilmemiz için iki şartın gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Birincisi objektif unsur, ikinci şartımız ise sübjektif unsurdur. Objektif unsur kısaca edimler arası aşırı oransızlıktır. Sübjektif unsur ise kişinin darda kalması, düşüncesizliği, tecrübesizlik hallerinin bulunmasına denilmektedir. Bu iki unsur mevcut ise gabinden bahsedebileceğizdir.

İRADEYİ SAKATLAYAN HALLER İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

            Hile her türlü delille ispat edilebileceği gibi iptal hakkının kullanılması hiçbir şekle bağlı değildir. Aldatmanın öğrenildiği tarihten itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde karşı tarafa yöneltilecek bir irade açıklaması, defi yahut dava yolu ile kullanılabilir. (Y1HD. 2022/6324 E. 2023/2658 K.)

            Hata da yanılma, hilede ise yanılma söz konusudur. TBK 36/1 maddesinde açıklandığı üzere taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile aldatılan taraf için sözleşme bağlayıcı sayılamaz. Değinilen koşulların varlığı halinde aldatılan taraf hakkını kullanmak suretiyle hukuki ilişkiyi geçmişse etkili olarak ortadan kaldırabilir ve verdiği şeyi geri isteyebilir. (Y1HD. 2018/1290 E. 2021/1129 K.)

            Hileye maruz kalan kimsenin bunu öğrendiği tarihten itibaren işlemeye başlayacağı, mağdurun öğrenme tarihi olarak ileri sürdüğü tarihin esas alınacağı belirgin olup; diğer tarafın öğrenmenin bu tarih değil de daha önce olduğunu iddia etmesi durumunda, bu iddiasını ispat zorunluluğunda olduğunda da kuşku bulunmamaktadır. (Y1HD. 2019/4394 E. 2021/779 K.)

            Hile iddiası bakımından öncelikle davanın hak düşürücü süre içerisinde açılıp açılmadığı yönünde gerekli araştırmanın yapılması, süresinde açıldığının anlaşılması halinde işin esasına girilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekir. (Y1HD. 2018/1943 E. 2020/3295 K.)

            Aşırı yararlanmadan (gabinden) söz edilebilmesi, objektif unsur olan edimler arasındaki aşırı oransızlık yanında, bir tarafın darda kalma, tecrübesizlik, düşüncesizlik hallerinin bulunması, diğer yanın ise yararlanmak, sömürmek kastını taşıması biçiminde iki sübjektif unsurun dahi gerçekleşmesine bağlıdır. Gabinin varlığı zarar görene, sözleşme tarihinden itibaren bir yıllık hak düşürücü süre içerisinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirerek iptal davası açıp iddiasını her türlü delille kanıtlama ve verdiğini geri isteme hakkı ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteme hakkı vardır. (Y1HD. 2022/5845 E. 2023/1929 K.)

            Sözleşmenin gabin (aşırı yararlanma) nedeniyle illetli olduğunun kabulü için edim ve karşı edim arasındaki oransızlığın taraflardan birinin, diğerinin şahsında mevcut özel bir durumu bilerek istismar etmesi, sömürmesi sonucu oluşması gerekmektedir. (Y1HD. 2018/5308 E. 2021/1042 K.)

            Gabin davasında öncelikle edimler arasındaki, aşırı oransızlık üzerinde durulmalı, objektif unsur ispatlandığı takdirde zarar gördüğünü iddia edenin kişiliği, yaşı, sağlık durumu, toplumdaki yeri, ekonomik gücü ve psikolojik yapısı gibi maddi, manevi yönler yani sübjektif unsur derinliğine araştırılıp incelenmelidir. (Y1HD. 2017/2638 E. 2020/4570 K.)

 

C-İNANÇLI İŞLEM NEDENİNE DAYANAN TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI

            İnanç sözleşmeleri hukuk sistemimizde düzenlenmiş değildir. Bu yasal boşluk öğreti ve uygulama neticesinde gelişmiş ve yerleşmiştir.

İnanç sözleşmesi ile taraflar genellikle, teminat teşkil etmek ve iade edilmek üzere, mal varlığına dair bir şey veya hakkı inanan tarafından inanılana devretme koşulları oluştuğunda ise inanılan tarafından inana geri verme şartlarını içeren sözleşmelere inanç sözleşmesi denilmektedir.

            Bir başka deyişle inançlı işlemin kaynağı karşı tarafa duyulan güvendir. İnançlı işlem ile inanan, mülkiyet hakkını belirli bir amaç ve süre ile inanılana devretmek, amacın hasıl olması ya da sürenin dolması ile inanç sözleşmesine konu malı tekrar inana devretmek olarak tanımlayabiliriz.

            İnanç sözleşmelerinin ispatı bakımından ise; İçtihadı birleştirme kararı ile bunun “şekle bağlı olmayan yazılı delil ile olacağı kanaatindedir. Bu belgenin sözleşmeye taraf olanların imzasını içermesi yeterli olacaktır. Bunun yanı sıra;

05.02.1947 tarihli 20/6 sayılı İnançları Birleştirme kararı uyarınca, inançlı işleme dayalı iddianın şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekeceği kuşkusuzdur. Şayet ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ise ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi birtakım belgeler var ise bunların yazılı delil başlangıcı sayılacağı ve iddianın her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı hale geleceği sabittir. Şayet yazılı delil başlangıcı sayılacak böylesi bir olgu da bulunmuyor ise iddia sahibinin son başvuracağı delilin karşı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğu şüphesizidir.

 

Dava Açma Süresi

            Bu konuda Yargıtay 1. Hukuk Dairesi herhangi bir zamanaşımı ve hak düşürücü süreye bağlı olmaksızın her zaman açılabileceği noktasında istikrarlı kararlar verirken;

            14. Hukuk dairesi ise Türk Borçlar Kanunun 125. Maddesi hükmü gereğince inanç sözleşmesinden kaynaklanan davalar için zamanaşımı süresini 10 yıl olarak kabul etmiştir. Son olarak Yargutay HGK 2011 yılında bir karar vererek ikiliği ortadan kaldırmıştır. Anılan kararında TBK m.146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabi olduğuna karar verilmiştir.

 

İNANÇLI İŞLEM İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

            İnançlı işleme dayalı iddianın, şekle bağlı olmayan yazılı delille kanıtlanması gerekeceği kuşkusuzdur. Şayet ispat külfeti kendisinde olan tarafın yazılı bir belgesi yok ise ancak taraflar arasında gerçekleştirilen mektup, banka dekontu, yazışmalar gibi bir takım belgeler var ise bunların delil başlangıcı sayılacağı ve iddianın her türlü delille kanıtlanmasının olanaklı hale geleceği sabittir. Şayet delil başlangıcı sayılacak bir olgu da bulunmuyor ise iddia sahibinin son başvuracağı delilin karşı tarafa yemin teklif etme hakkı olduğu da şüphesizdir. (Y1HD. 2021/8900 E. 2023/1164 K.)

            Taraflar arasındaki uyuşmazlığın tümünü kanıtlamaya yeterli sayılmamakla beraber bunun vukuuna delalet edecek karşı tarafın elinden çıkmış el ile yazılmış fakat imzalanmamış olan bir senet veya mektup, daktilo veya bilgisayarla yazılmış olmakla birlikte inanılanın parafını taşıyan belge, usulüne uygun onanmamış parmak izli veya mühürlü senetler gibi “delil başlangıcı” niteliğinde bir belge varsa 6100 sayılı Kanunun 202’nci maddesi uyarınca inanç sözleşmesi “tanık” dahil her türlü delille ispat edilebilir. (Y1HD. 2021/8381 E. 2023/1050 K.)

            Bir belgenin yazılı delil başlangıcı sayılabilmesi için; yazılı bir belge bulunması, bu belgenin kendisine karşı ileri sürülen kişi tarafından verilmiş veya gönderilmiş olması ve iddia konusu hukuki işlemin tamamen ispatına yeterli olmamakla birlikte, söz konusu hukuki işlemi muhtemel göstermesi gerekir. Davacı tarafça dayanılan söz konusu belge; davalının tapu senetlerinin arka kısmına el yazısıyla taşınmazların yarı hissesinin davacıya ait olduğunu yazarak imzaladığı bu belgenin delil başlangıcı niteliğinde bulunduğu açıktır. (Y7HD. 2022/688 E. 2023/1659 K.)

            Davacı yanca ibraz edilen bir kısım ödemelerin davacı yakınları tarafından yapıldığını gösteren dekontların delil başlangıcı olduğu şüphesizdir. Bu durumda maddi olaya ilişkin tanık dinlenebilir. (Y1HD. 2016/7834 E. 2019/5556 K.)

            Davacıların ilk istemi tapu iptal ve tescil olup ilk el konumunda olan davalı Bekir tarafından imzası inkar edilmeyen “inanç sözleşmesidir” başlıklı belge ile davalı Bekir’e yapılan temlikin inançlı işleme dayandığı kuşkusuzdur. Bu durumda, ikinci el olan davalı şirketin iyiniyetli olması halinde ediminin korunacağı tartışmasızdır.  (Y1HD. 2016/13311 E. 2019/6560 K.)

            Dinlenen tanıkların beyanlarından davacı ile davalı Kemal arasında inançlı işlem bulunduğu anlaşılmakta olup, davalı Göksel’in de davacının eşinin kuzeni olması sebebiyle olayı bilen veya bilebilecek kişilerden olduğu için iyiniyetli sayılmayacağı açıktır. (Y1HD. 2016/7834 E. 2019/5556 K.)

            Yazılı delil veya “delil başlangıcı” yoksa inanç sözleşmesinin ikrar, yemin gibi kesin delillerle de ispat edilmesi olanaklıdır. Davacının yemin deliline dayanması halinde hakimin davacıya bu hakkını hatırlatması gerekir. (Y7HD. 2021/843 E. 2021/1761 K.)

 

D-MURİS MUVAZAASI NEDENİYLE TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

            Muris muvazaası miras bırakan, mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla gerçekte satış olmayan veya çok düşük bedelli sözde satış, bağışlama gibi işlemler yaparak taşınmazı üçüncü bir kişiye devredebilir. Aslında gizlenen irade bağış veya mirasçıları dışlama amacıdır; görünürde ise satış sözleşmesi yapılmıştır. Muris muvazaası uygulama da daha çok babanın kızlarına mal vermeme adına erkek evladına yaptığı satışlar ile karşımıza çıkmaktadır. Bu gibi hallerde mirastan mahrum bırakılan diğer mirasçılar bu muvazaanın tespiti için “tapu iptali ve tescil davası” açabilir. Davacı mirasçı, söz konusu işlemin muvazaalı olduğunu kanıtladığında, tapu kaydı iptal edilir ve miras paylaşımına uygun hale getirilir.

Öte yandan önemle belirtmeliyiz ki; davacı açacağı davada tapu iptal ve tescil talep etmelidir. Sadece tapu iptalini talep etmiş fakat tescil talebinde bulunmamış ise; iptal davası devam ederken bu durum fark edilirse davanın hakimi davacıya süre vererek tescil davasını açmasını talep edecektir. Davacı tescil davasını açtıktan sonra talebi üzerine her iki davanın birleştirilmesine karar verilebilir.  Ancak hakim süre vermesine rağmen davacı tescil davasını açmaz ise taleple bağlılık ilkesi gereği hakim talepten fazlasına karar veremeyeceği için sadece iptaline yönelik bir karar verebilir. Bu durum sonradan davacının aleyhine oluyorsa iptal davası sonuçlandıktan sonra ayrı bir dava ile tescil davası açmak zorunda kalcaktır.

 

MURİS MUVAZAASI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

            Satışın yapıldığı tarihte murisin paraya ihtiyacı bulunmadığı ve davalının da taşınmazı satın alacak parasının bulunmadığı, erkek çocuğuna mal bırakmak maksadı ile yapıldığı, murisin taşınmazdaki hissesini bedelsiz olarak oğluna devrettiği ancak tapuda satış olarak gösterildiği, muris bırakanın taşınmazı kızlarından kaçırmak amacıyla ve bağış iradesiyle hareket ettiği satış işlemi muvazaalıdır. (Y1HD. 2023/67 E. 2023/4547 K.)

Davalılarca taşınmazın bedeli karşılığı satın alındığı ve satış tarihinde mirasbırakanın hesabına 56.000,00'şer TL havale edildiği belirtilerek buna ilişkin banka dekont örnekleri sunulsa da, satış tarihi itibariyle taşınmazın keşfen belirlenen arsa değerinin 355.512,00 TL olduğu, davalıların satış için ödediklerini beyan ettikleri bedel ile taşınmazın satış tarihi itibariyle keşfen belirlenen değeri arasında fahiş fark bulunduğu, mirasbırakanın çekişme konusu taşınmazı temlik tarihinden 6 gün önce de toplam 13 adet taşınmazını 1/2’şer paylarla davalı oğullarına devrettiği, yine mirasbırakanın temlik tarihinden sonra da başka bir taşınmazını davalı oğullarına devrettiği, mirasbırakanın geriye sadece mesken niteliğinde bir adet taşınmazının kaldığı, mirasbırakanın mal varlığının tamamına yakınını davalı oğullarına temlik ettiği, temlikin diğer mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapıldığı anlaşılmaktadır. (Y1HD. 2022/6254 E. 2023/2833 K.)

            Muris muvazaası davasında satış bedeli ile keşfen belirlenen bedel arasındaki fark ise tek başına muris muvazaası olgusuna kanıtı olamayacağına göre davacılar tarafından temlikin muvazaalı olarak mal kaçırmak kastıyla yapıldığı iddiası usulen kanıtlanabilmiş değildir. Hal böyle olunca, davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir. (Y1HD. 2020/858 E. 2021/1213 K.)

Ülkemizde taşınmaz alım satım vergilerin yüksekliği nedeni ile çoğu zaman vatandaşlar tapuda gösterilen taşınmaz malın değeri satın alınan taşınmazın gerçek bedeli üzerinden değil de belediye emlak değeri üzerinden yapılmaktadır. Yargıtayın bu kararı bu sebeple isabetlidir.

Muris muvazaasında 01.04.1974 tarih ½ sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında açıklandığı üzere görünürdeki sözleşme tarafların gerçek iradelerine uymadığından, gizli bağış sözleşmesi de Türk Medeni Kanunun 706'ncı Türk Borçlar Kanunun 237'nci ve Tapu Kanunun 26'ncı maddelerinde ön görülen şekil koşullarından yoksun bulunduğundan, saklı pay sahibi olsun veya olmasın miras hakkı çiğnenen tüm mirasçılar dava açarak resmi sözleşmenin muvazaa nedeni ile geçersizliğinin tespitini ve buna dayanılarak oluşturulan tapu kaydının iptalini isteyebilirler. (Y1HD. 2020/7568 E. 2023/1019 K.)

Miras bırakan ile birlikte yaşayan davalının taşınmazı alım gücü olmadığı gibi emekli olan miras bırakanın mal satmaya ihtiyacının da olmadığı, geride başkaca taşınmazının kalmadığı, davacı ile sosyal ilişkilerinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Belirlenen bu olgular dikkate alındığında, miras bırakan tarafından taşınmazın ¼ payının davalıya satış suretiyle temlikinin mirastan mal kaçırmaya yönelik olduğuna karinedir. (Y1HD. 2022/7462 E. 2023/579 K.)

E-ÖNALIM HAKKINA DAYANAN TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI

            Türk Medeni Kanununa göre mülkiyet hakkı elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olarak düzenlenmiştir. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları olmayıp her birinin hakkı ortaklığa giren malların tamamına yaygındır. Bu sebeple elbirliği mülkiyetinde önalım hakkı söz konusu olmayacaktır. Ancak paylı mülkiyette ise her bir ortağın belirlenmiş payları vardır. Önalım hakkı ise bu paydaşlardan birinin kendi payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlar (ortaklar) önalım hakkını kullanabilecektir.

            Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda geçerli olup bu taşınmazın paydaşlardan birinin payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara öncelik tanıyıp bu payı alma yetkisi veren bir hak olarak tanımladık. Bu hak ne zaman kullanılabilir hale gelecektir.

Önalım hakkının kullanılmasında kanun koyucu iki tane süre öngörmüştür. Türk Medeni Kanunun 733.maddesi uyarınca “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Üç aylık sürenin başlangıcı payını satan veya taşınmazı satın alan kişi tarafından noter aracılığıyla diğer paydaşlara yapılmak suretiyle başlar. Örneğin satış yapıldığı gibi satıcı veya alıcı diğer paydaşlara söz gelimi 1 Eylül 2025 tarihinde bildirimde bulunduklarını varsayalım. Bu sürenin sonu 1 Aralık 2025 tarihinde sona erecektir. Kanun koyucunun öngördüğü ikinci süremiz ise herhalde satış tarihinden itibaren iki yıl geçmekle düşer. Kısaca bazen satıcı veya alıcı bilerek bu bildirimi diğer paydaşlara yapmamaktadır. Kanun koyucuda makul bir süre ön görerek herhalde 2 yıl içinde satışın yapıldığını öğreneceğinden bahisle bu süreyi öngörmüştür. Söz gelimi 1 Temmuz 2025 tarihinde satış gerçekleşmiş ise dava hakkı 1 Temmuz 2027 tarihine kadar kullanılması gerekmektedir.

 

Önalım Davasında Taraflar

            Kanunun öngördüğü süreler içerisinde önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım davasını açabilmek için taşınmazda paydaş olmak gerekir. Davalı taraf ise taşınmazdaki payı satın alan ancak paydaş olmayan üçüncü kişidir. Bilindiği üzere paydaşlar arasında satış gerçekleşirse diğer paydaşların önalım hakkı söz konusu olmayacaktır.

Dava, tapu iptali ve tescilidir. Önalım hakkını kullanan hak sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Böylelikle önalım hakkı sahibi hakkına erişmiş olacaktır. Bu davalarda davacının paydaşlardan birinin olduğunu belirttik. Paydaş sayısı birden fazla ise ve önalım hakkına diğerleri de başvurursa mahkeme, paydaşları eşit yararlandıracaktır. Böylelikle satılan taşınmazında depo bedeli de dava açan paydaşlarca eşit olarak depo edilecektir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

            Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemeleri olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.

Önalım Hakkından Feragat ve Hak Düşürücü Süre

            Kanun koyucu feragat ve hak düşürücü süreyi aynı madde içerisinde düzenlemiştir. Anılan düzenleme de; Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. Ayrıca hak düşürücü süre bakımından ise öncelikle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gereklidir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle de düşecektir.

Önalım davasına konu olamayacak bazı işlemlerden bahsedecek olursak. Bağışlama sözleşmesi var ise ikincisi ise cebri arttırma yolu ile yapılan satışlar söz konusu olduğunda, kamulaştırılan taşınmazlarda, kat mülkiyeti kanununa tabi taşınmazların satışında, ölünceye kadar bakma sözleşmesi olduğu durumlarda, mevcut paydaşlar arasındaki satışlarda, trampa sözleşmesinin varlığı halinde, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, toplulaştırmanın gerçekleştiği taşınmazlarda önalım hakkı kullanılamayacaktır.

Bilindiği üzere bağışlama sözleşmesi bağışlayanın sağlar arası sonuç doğurmak üzere malvarlığından bağışlanana karşılıksız olarak yaptığı kazandırma sözleşmeleri diye tanımlanmaktadır. Fakat bağışlamanın gerçek bir bağışlama olmadığını düşünüyorsanız. Aslında gizli bir bağış işlemi olduğuna kanaat oluştuysa siz de burada muvazaa söz konusu olacağından ispat etmek şartı ile önalım hakkını kullanabileceksiniz. Doğrusu uygulamada sıklıkla karşılaşılan bir durum olup YİBK 1956/12 E. -1957/2 K. sayılı içtihadı birleştirme kararında açıkça bağışlanmanın; payını karı ve kocaya, çocuklarına yahut akrabaya temlik ederse görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaçların ya da bağışlama gibi düşüncelerin hakim olduğu durumlarda önalım hakkı kullanılmaz. Görüleceği üzere yargıtay bir çerçeve çizmekte eğer akrabalık bağı yoksa rahat bir şekilde muvazaa olduğunu ispat edebilirsiniz. Ancak akrabalık bağı olduğu durumlarda da böyle bir bağışlamanın hayatın olağan akışına uygun olması gerekir. Bağışlamanın amacı böyle bir durumun gerekliliği var mı yok mu dikkat edilmesi gerekmektedir.

Cebri arttırma yolu ile yapılan satışlar da önalım hakkı dinlenilmez. Çünkü satım sözleşmesinde tarafların rızası ile yapılmaktayken cebri arttırmayla yapılan satışlarda ise taşınmaz malikinin rızası aranmaksızın resmi kurumlarca yapılan satışlardır.

Kamulaştırma kanunu uyarınca kamulaştırılan taşınmazlarda önalım hakkının kullanılması da söz konusu olmayacaktır.

Genel bir çerçeve çizecek olursak burada dikkat edilmesi gerekilen durum; taşınmazın satımında malikin rızası ile satışın söz konusu olup olmadığıdır.

 

ÖNALIM HAKKI İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI

Fiili taksim varsa önalım hakkı kullanılamaz. (Y7HD. 2023/2918 E. 2024/67 K.)

Satış işleminin tarafı olan davalının bedelde muvazaa işlemine dayanamayacağından keşif ve bilirkişi incelemesinin sonunca etkili olamaz. (Y7HD. 2022/3543 E. 2023/4002 K.)

Paylı mülkiyet nedeniyle doğan önalım hakkı ancak paylı mülkiyet devam ettiği sürece mevcuttur. Önalım hakkı paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda kullanılabilir. Taşınmazın paylılık durumunun herhangi bir nedenle sona ermesi halinde önalım hakkı düşer. (Y7HD. 2023/3545 E. 2023/3907 K.)

Taşınmazın önalım hakkına konu hissesinin gerçek değerinin belirlenmesinde satış bedelinde muvazaa iddiası kanıtlandığı takdirde davacının bildirdiği bedel üzerinden depo kararı verileceği belirtilmiştir. Özetle; “Taraflar duruşmaya davet edilmiş, son bilirkişi raporuyla belirlenen 71.835,00 – TL satış bedeli ile bide 2 oranında tapu harcından oluşan önalım bedelinin depo edilmesi ve buna göre harcın tamamlanması için verilen sürede davacının eksiklikleri giderdiği ve ara kararın gerçeklerini yerine getirdiği anlaşıldığından davanın kabulüne karar verilmiştir.” (Y7HD. 2022/6437 E. 2024/60 K.)

Muvazaanın ispat edilmediği yönündeki değerlendirmenin yerinde olduğu, verilen kesin süreye rağmen bedelin davacı tarafça depo edilmediği, davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır. (Y7HD. 2022/4416 E. 2023/5626 K.)

TMK’nın 734/2 maddesine göre önalım hakkını kullanmak isteyen davacının satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini ödemesi gerektiği yönünde düzenleme olup satış bedelinin hüküm tarihine uyarlanması veya taşınmaz değerinin güncellenmesi gibi bir yasal düzenleme bulunmadığından mahkemece, tapudaki resmi satış bedeli ile alıcı tarafından ödenen tapu harcının depo ettirilip davanın kabulüne karar verilmiş olması usul ve yasaya uygundur. (Y7HD. 2022/3182 E. 2023/4335 K.)

Kural olarak önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli davalı tarafından ödenen harç ve masraflarının toplamından ibarettir. Bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesi ile birlikte vadeli bir hesapta değerlendirmesi gereklidir. Önalım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılması ile yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkilerinin asgari seviyeye indirilmesi amaçlanmıştır. (Y7HD. 2023/4427 E. 2023/5063 K.)

Mahkemece yapılması gereken konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak; davacının bilirkişi raporunda tespit edilen satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 475.700,00 – TL’nin ön inceleme tarihi olan 02.11.2025 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkında depo edilen önalım bedeline ilavesi suretiyle karar vermektir. (Y7HD. 2023/3631 E. 2023/4314 K.)

Mahkemece yapılması gereken, konusunda uzman bilirkişiden denetime elverişli şekilde rapor alınarak;  resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 308.623,45 – TL bedelin ön inceleme duruşmasının yapıldığı tarihten itibaren bedelin depo edilmesine karar verilen tarihlere kadar geçen süre içinde vadeli bir mevduat hesabına yatırılması halinde getireceği nemanın bilirkişiye hesaplattırarak tespit edilecek bedel depo edildikten sonra işin esası hakkında bir hüküm kurulması gerekir. (Y7HD. 2023/1563 E. 2023/3547 K.)

Davanın kabulü ile dava konusu hissesinin davalı tarafça taşınmaza yapılan zorunlu ve faydalı imalatlar bedeli olan 6.061,00 – TL’nin davacılar tarafından davalıya ödenmesi şartı ile iptali ile iptal edilen bu hissenin davacılar adına tesciline karar verilmiştir. (Y7HD. 2023/3207 E. 2023/3826 K.)

Keşif ve sonrasında alınan bilirkişi raporları ile tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; önalım hükmünü de içeren kira sözleşmesinin tapuya şerh verilmediğinin anlaşıldığı, bu nedenle önalım sözleşmesi yapılmasına rağmen taşınmaz payı üçüncü bir kişiye satılmış ise sözleşmenin üçüncü kişiye karşı ileri sürülemeyeceği, ancak sözleşme ile yükümlülük altına girene tazminat davası açılabileceği gerekçe gösterilerek tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir. (Y7HD. 2023/2982 E. 2023/3695 K.)

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. (Y7HD. 2022/955 E. 2023/3173 K.)

Depo edilmek üzere verilen süre içinde depo edilmemesi üzerine kesin süre verilmiş ve bu süre içinde de depo edilmediğinden davanın reddine karar verilmesi doğrudur. (Y7HD. 2022/2143 E. 2023/3205 K.)