TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ

Türk Borçlar Kanunun da kiralanan taşınmazların tahliyesi ya kiracıdan kaynaklanan sebeplerle veya kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki şekilde karşımıza çıkmaktadır.

Tahliye taahhütnamesi kiracıdan kaynaklanan sebeplere girmekte olup. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Kanun maddesine göre; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Tahliye taahhütnamesi, bir kiracının kiraladığı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı bir belgedir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere bu belgeyi kiracının bizzat hazırlayıp ev sahibine vermesi gerekir. Bir diğer önemli kıstas ise; taahhütnameyi kiralanan taşınmazı teslim aldıktan makul bir süre sonra düzenleyip ev sahibine vermesi gerekmektedir. Ancak uygulamada karşımıza böyle çıkmamaktadır. Genellikle kira sözleşmesi ile birlikte ev sahibi tarafından düzenlenir ve kiracıya zorla imzalatılmaya çalıştırılır. Söz gelimi manevi cebir altına alarak ev sahipleri ya imzalarsın ya da kiraya vermem şeklinde cebir baskı kurarlar. Hatta bu da yetmezmiş gibi ev sahipleri tahliye taahhütnamesini boş tarihli olarak imza altına alırlar. Böylelikle ev sahipleri, kiracıları istedikleri zaman konutlarından tahliye etme imkanı kazanırlar. Kısaca bu belge, kiraya veren için kiracıyı tahliye etmek amacıyla kullanılabilecek bir güvence niteliğindedir.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü ve Tahliye Süreci

            Yukarıda bahsettiğimiz üzere tahliye taahhütnamesi uygulama da maalesef ki ev sahipleri tarafından düzenlenip boş tarihli bir şekilde kiracılara imzalatılan bir belge haline gelmiştir. Kanun maddesinde de açıkça belirtildiği üzere bu belgenin kiracı tarafından kiraladığı taşınmazı teslim aldığı makul bir süre sonra bizzat kendisinin düzenleyip ev sahibine sunduğu bir belgeyken uygulamada karşımıza bu şekilde çıkmamaktadır. Peki boş tarihli tahliye taahhüdü geçerli midir, ev sahibi bunu manevi cebirle imzalatmış ise de geçerli sayılacak mıdır?

Boş tarihli tahliye taahhüdü, kiracının tahliye tarihini belirtmeden imzaladığı bir belgedir. Bu tür belgeler, kiracı tarafından imzalanırken genellikle baskı veya zorunluluk altında bırakılmaktadır. Örneğin imzalamayacaksan evi mi kiraya vermem, vatandaşta bakıyor çocuğun okuluna yakın, kira bedeli uygun vs. imzalamak zorunda kalıyor. Ancak, bu tür bir belgenin geçerliliği, kiracının taahhüdü kendi rızasıyla imzalayıp imzalamadığına ve taahhüdün hukuka uygun şekilde düzenlenip düzenlenmediğine bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu'na göre, tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için belirli şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir.

Boş tarihli bir tahliye taahhütnamesi, eğer kiracı tarafından serbest irade ile imzalanmışsa ve sonradan tarih eklenmişse, bu taahhütname mahkemede geçerli sayılabilir. Ancak, kiracının imzalamaya zorlandığı veya tarihin kiracının bilgisi dışında eklendiği durumlar, taahhütnamenin geçersiz sayılmasına yol açabilir. Kiracının imzasını ve taahhüdün koşullarını açıkça kabul etmediği durumlarda, kiraya verenin bu belgeye dayanarak tahliye talebinde bulunması zorlaşabilir.

Fakat Yargıtay kararları net bir şekil de boş tarihli tahliye taahhüdünü kiracının imzalaması halinde manevi cebir baskının olup olmadığını dikkate almaksızın tahliye taahhütnamesini kabul etmektedir. Yargıtay; tahliye taahhüdündeki tarih kısmının boş bırakılmış olması onu tek başına geçersiz kılmaz. Tahliye taahhüdünün tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğu kabul edilse dahi kiracı tahliye ve tanzim tarihleri boş olarak düzenlenen taahhütnameyi imzaladığına göre boşa imza atmakla kiralayana doldurma yetkisi vermiş sayılacağından bunun sonucuna katlanmak durumundadır. Maalesef ki Yargıtay boş tarihli tahliye taahhütnamesine bu nazarla baktığı için imzalayan kiracılar bakımından işler zor olmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için bazı şartların yerine getirilmesi gerekmektedir:

1. *Yazılı Olma Şartı:* Tahliye taahhütnamesi yazılı olarak düzenlenmelidir. Sözlü olarak yapılan taahhütler geçersizdir.

2. *Serbest İrade ile İmzalanma:* Kiracının taahhüdü serbest iradesi ile imzalaması gerekmektedir. Baskı, tehdit veya zorlama altında imzalanan taahhütnameler geçersiz sayılabilir.

3. *Tahliye Tarihi Belirtilmelidir:* Taahhütnamede, kiracının taşınmazı boşaltacağı tarih açıkça belirtilmelidir. Boş tarihli taahhütnameler, kiracının rızası olmadan tarih eklenmişse geçersiz sayılabilir.

4. *Kira Sözleşmesi Devam Ederken Verilmelidir:* Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi devam ederken verilmelidir. Sözleşme süresi sona erdikten sonra verilen taahhütnameler geçersiz sayılabilir.

5. *Usulüne Uygun Tebliğ:* Tahliye taahhütnamesi, kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile İlgili Yargıtay Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin bir kararında, boş tarihli tahliye taahhütnamesinin kiracının baskı altında imzaladığını ve tarih eklenmesinin kiracının bilgisi dışında gerçekleştirildiğini belirterek, bu taahhütnamenin geçersiz olduğuna hükmetmiştir. Kararda, kiracının rızası olmadan tarih eklenmesinin hukuka aykırı olduğu ve bu durumun kiracının tahliyesini gerektirmeyeceği vurgulanmıştır.

Başka bir Yargıtay kararı ise, kiracının rızası ile ve serbest iradesi ile imzalanmış bir tahliye taahhütnamesinin geçerli olduğunu ve bu belgeye dayanarak kiracının tahliyesine karar verilebileceğini ortaya koymuştur. Bu kararlar, tahliye taahhütnamesinin geçerliliği konusundaki yargısal denetimin önemini ve her somut olayın kendi koşullarına göre değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

            Tanzim tarihi bulunmasa da tahliye taahhüdünde “içinde kiracı olarak bulunduğum” ibaresinin yazılması nedeni ile kira sözleşmesinden daha sonra düzenlendiği anlaşılan tahliye taahhüdünün geçerli olduğu. (Y3HD. 2022/8307 E. 2023/168 K.)

            Taahhütnamenin içeriğinden ve kira sözleşmesinden taahhüdün kira ilişkisi devam ederken verildiği açıkça anlaşılmaktadır. Ayrıca tahliye taahhüdünün adi olarak düzenlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Bu durumda mahkemece, kiralananda oturulurken serbest irade ile verilen ve imzası inkar edilmeyen taahhütnamenin geçerli olduğunun kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (Y6HD. 2010/2015 E. 2010/6263K.)

Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır. (Y3HD. 2017/152 E. 2021/1108 K.)

Taraflar arasındaki ilk kira sözleşmesi 1.9.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl sürelidir. Sözleşme devam ederken 27.8.2010 tarihinde noterden düzenlenen tahliye taahhütnamesiyle kiralananın 31.8.2011 tarihinde kayıtsız şartsız tahliye edileceği taahhüt edilmiştir. Daha sonra sözleşme 1.9.2010 tarihinden itibaren yazılı olarak bir yıllık süreyle yenilenmiştir. Taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin 1.9.2010 tarihinden itibaren bir yıl süreyle yazılı olarak yenilenmiş olması, tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmaz. Sadece önceki sözleşmedeki kira parasının taraflarca yeniden belirlendiğini ifade eder. Ayrıca bu sözleşme, taahhüt edilen tarihten sonraki dönemin uzatıldığına ilişkin İİK.nun 275/2 maddesi anlamında belge değildir. Bu nedenle itirazın kaldırılmasına ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır. (Y6HD. 2012/4199 E. 2012/6899K.)

Noterden verilen tahliye taahhüdüne karşı itiraz olması durumunda, İcra Mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir. Tahliye taahhüdü verildikten sonra ve tahliye tarihi gelmeden önce taraflar arasındaki kira sözleşmesinin bir yıl süreyle yazılı olarak yenilenmiş olması, tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmaz. Sadece önceki sözleşmedeki kira parasının taraflarca yeniden belirlendiğini ifade eder. (Y6HD. 2015/2409 E. 2015/6326 K.)