KİRA BEDELİNİN TESPİTİ DAVALARI

            Kira bedelinin tespiti davalarını hem kiraya veren hem kiracı açabilecektir. Bu dava türü kira bedelinin günün ekonomik koşullarına göre belirlenmesi için veya günün ekonomik piyasa koşullarına göre çok yukarıda kaldığı durumlarda hak ettiği bedele indirilmesi için açılan bir dava türüdür. Bedel tespit davası dört durumda açılabilecektir.

-Yasal sınırın üzerinde kira artış oranı belirlenmiş ise

-Tarafların kira artış oranında anlaşamamaları durumunda

-En az beş yıldır devam eden kira sözleşmelerinde açılabilir

-Yabancı para cinsinden belirlenmiş kira sözleşmeleri bakımından açılabilir.

1-Yasal Sınırın Üzerinde Artış Oranı Belirlenmesi

Türk Borçlar Kanunun 344. maddesine göre “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Kanun hükmünce kiraya veren yasal sınırın üzerinde artış yapmış ise kiracı mahkemeye başvurarak kira bedelinin tespiti davasını açıp artış oranının yasal düzeye gelmesini talep edebilecektir.

2-Anlaşamadıkları Durumda

            TBK 344/2. Fıkrası uyarınca “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.” şeklinde ifade edilmiştir.

3-Minimum Beş Yıl Devam Eden Kira Sözleşmelerinde Açılabilir

Beş yıllık süre için ince bir ayrım vardır. Çünkü bu konuda yanlış bir algı mevcuttur. Şöyle ki;

Kira sözleşmesi beş yıldan kısa süreli ve kira artış oranı da taraflarca “belirlenmiş” ise o zaman beş yıllık süre devreye girer ve kira bedeli tespiti davasını taraflar açamayacaktır.

Ancak kira sözleşmesi beş yıldan kısa süreli ve kira bedeli artış oranı da taraflarca “belirlenmemiş” ise kira bedelinin tespiti davasını açabileceklerdir.

Öte yandan TBK 344/3 gereği “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Denilmek suretiyle burada da kira sözleşmesinin beş yıldan uzun olması halinde tarafların kira artış oranın da anlaşma yapıp yapmadıklarına bakmaksızın davayı açabileceklerini ifade etmektedir.

Ayrıca burada dikkat edilmesi gerekilen bir başka husus da Yargıtay son uygulamalarına göre ilk beş yıl sonrasındaki bu yenilenen yıl (yani 6.yıl) uygulamada hak ve nesafet dönemi olarak isimlendirilmektedir. Bu sebeple hâkim açılacak dava da aşağıda belirteceğim kıstasları göz önüne alarak karar vermesi gerekecektir. Şöyle ki;

1-     Öncelikle kiralanan taşınmazın durumu,

2-     TÜFE’deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı,

3-     Emsal kira bedellerine bakacaktır.

Son olarak da bu kriterler göz önüne alındıktan sonra hak ve nesafet indirimi yapılacaktır. Hak ve nesafet ise kısaca; taşınmazın boş olarak kiraya verilmesi halindeki getireceği kira belirlenip bu miktardan kiracının kiralanandaki eski kiracı olması hasebiyle belirlenen miktardan %5 ila %20 arasında eski kiracılık indirimi yapılarak hakkaniyete göre belirlenecektir. Buna hak ve nesafet indirimi denilmektedir. Hak ve nesafet dönemine örnek verelim söz gelimi; sözleşmemiz bir yıllık olup her yıl 1 er yıllık sürelerle uzamış olsun. 2. , 3. , 4. , 5. , yıllarda TÜFE artış oranı 6. Yılımızda ise ‘’ hak ve nesafet’’ artışı uygulanacaktır. Altıncı yılın sonrasında ise yine TÜFE artış oranı dikkate alınacaktır.

4-Yabancı Para Cinsinden Belirlenmişse

TBK 344/4’e göre “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20.2.1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.”

Şuan için 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri uygulama alanı bulduğu için yabancı para cinsinden kiralama yasaklanmıştır.

Dava Açılma Zamanı

            Türk Borçlar Kanunun 345. maddesine göre;

“Kira bedeli tespiti davası her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” şeklinde ifade edilmiştir.

Görüldüğü üzere herhangi bir süre sınırı yok fakat dava açılma zamanı, tespit edilecek kira bedelinin hangi dönem kirası için olacağı hususu önem arz etmektedir. Bu sürelere uyulmadığı takdir de kiracı lehine bir durum ortaya çıkacaktır. 

Geriye Dönük Kira Tespit Davası Talebi

Belirlenecek kira bedelinin talebi, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde ileriki dönemlerinde talep edilebilmektedir. Bu demektir ki geriye dönük olarak kira bedelinin düzenlenmesi talebinde bulunulamayacaktır.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcra Takibi Talebi

Kira tespit davası sonucunda verilen karar icra takibine kesinleşmeden konulamayacaktır. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin verilen karar, mahkeme tarafından her iki tarafa tebliğ edildiği tarihten itibaren yasal süre içerisinde itiraz edilmez ise (istinaf ve temyize gitmezse) karar kesinleşecektir. Ancak karara karşı itiraz yoluna başvurulmuş ise ilgili ilam icra takibine konulamayacaktır.

Sulh Hukuk Mahkemeleri görevli olup yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.