KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNİN

DAVA YOLU İLE SONA ERME HALLERİNDEN

KİRACIDAN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE SONA ERME HALİ

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Sona Erme Halleri

            6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 352’nci maddesinde düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme halleri üçe ayrılmaktadır.

1-Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

2-İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

3-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye 

1-Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

TBK’ nun 352. maddesinin 1.fıkrası hükmünce “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Denilmek suretiyle ortada bir yazılı tahliye taahhüdünün olması gerektiğini ifade etmiştir.

Ancak tahliye taahhüdü yukarıda kanunun saydığı birtakım özellikleri taşıması gerekmektedir. Şöyle ki;

·       Tahliye taahhüdünü bizzat kiracının yapması gerekir. Örneğin onunla birlikte oturan eşinin veya oğlunun tahliye taahhüdünde bulunmuş olması bir anlam ifade etmeyecektir.

·       Mutlaka ama mutlaka tarih de gösterilmiş olmalıdır. Tarihsiz tahliye taahhütleri geçerli değildir.

·       Tahliye taahhüdünün yazılı olması gerekir. Adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir. Noterce düzenlenmesi şart değildir.

·       Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Söz gelimi kiracı daireyi kiraladıktan 2 - 3 gün sonra bizzat kendisi hazırlayıp ev sahibine tahliye taahhüdünü vermelidir.

Bu şartları sağlamayan tahliye taahhütnameleri hüküm ifade etmeyecektir. Bir örnek üzerinden anlatalım söz gelimi 01.01.2023 başlangıç tarihli 2 yıllık kira sözleşmesini ev sahibi ile anlaşarak kiracı imzalamış olsun. Ardından da kiracı 3 - 4 gün sonra ev sahibine sözleşmeyi 2 yıllık yaptık ben 2 yılın sonunda taşınmazınızı tahliye edeceğim bu da yazılı taahhüdümdür. Kiracı bunu yaparsa ev sahibi bu sürenin sonuna gelindiğinde kiracısını tahliye etme hakkına haiz olur.

Fakat uygulama da işleyiş maalesef benim anlattığım gibi pekte olmamaktadır. Doğrusu verdiğim örnek çok ütopik kalmaktadır. İşleyiş nasıl ilerliyor derseniz şöyle ki; uygulama da kiraya verenler sözleşmenin zayıf tarafı olan kiracıları manevi cebir altında tutarak teşbihte hata olmasın ya tahliye taahhütnamesini imzalarsın ya da kiraya vermem tarzında beyanlarla elde ediyorlar. Üstelik kiraya verenin düzenlediği bu tahliye taahhütnamesinde tarih kısmı da boş olmaktadır. Kiracıların bu konuda yapabilecekleri pek bir şey yok eğer tarih kısmı boş olan bu taahhüdü imzalarlarsa taşınmazı tahliye etmek zorunda kalacaklardır. Hem kanun hem Yargıtay beyaza imzayı mutlak surette geçerli kabul etmektedir. Yani Yargıtay’ın beyaza imzaya bakışı; kiracının tanzim tarihleri boş olan taahhütnameyi imzaladığına göre beyaza imza atmakla kiraya verene doldurma yetkisi vermiş kabul ediyor ve bunun sonuçlarına katlanmak zorunda olacaklarını ifade etmektedir. Bu sebeple kiracıların tahliye taahhütnamesini imzalamaması gerekmektedir.

2-İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

TBK’ nun 352/2 uyarınca “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

Anılan düzenlemeye göre tahliye davasının açılabilme şartlarını şu şekilde sıralayabiliriz:

·       Haklı ihtar yapılmış olması lazımdır. Yani kiracının kira parasını ödeme borcunu sözleşmece misal ayın 15’inde diye belirlediniz ancak kiracı ifa zamanında kira bedelini yerine getirmemesi söz konusuysa haklı ihtardan bahsedebiliriz. Haklı olmayan ihtarlara örnek vermek gerekirse misal kiracı parayı vermek istiyor ev sahibi bilerek parayı almaktan kaçınıyor ki kiracısını taşınmazından çıkartabilsin veya kiraya veren ihtarı çekmiş gerçekten kiracı kira bedelini ödememiş olsun fakat kiracı kendisine tebliğden önce çekilen ihtardan habersiz olarak kira parasını ödemişse bu da haklı sayılmamaktadır. Örnekleri çoğaltabiliriz.

·       İhtarın yazılı olması ve hangi vadeye ait kira parasının istendiğinin belirtilmesi gerekir. Kanun koyucu burada yazılı olmasının yetmeyeceğini bir de kira parası ile ödenmeyen aylarında belirtilmesini istemektedir. Örneğin ödenmeyen kira Nisan ayına ait ve 4 bin lira kira bedeli ödenmemiştir şeklinde olmalıdır. Haziran ayı 4 bin lira kira bedeli vs. gibi

·       Diğer önemli bir husus ise iki haklı ihtar yapılmış olmalıdır. Sizden istenen ihtarın bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtar olmasıdır. Söz gelimi 2022’de yapılan bir haklı ihtar varsa 2023’te yapılan başka bir haklı ihtar ile kiraya verene tahliye davası açma hakkını vermez. Ayrıca aynı aya ait iki ihtar yeterli değildir. Örneğin; Nisan ayında ödeme tarihi gelmesine rağmen ödenmeyen kira için çekilen iki ihtar kiracı tahliye davası açma hakkı doğurmaz. Şu şekilde gerçekleşmesi gerekiyor. Aynı kira yılı içinde olmak şartı ile misal Nisan ayında ihtarınızı çektiniz. Birde temmuz ayında ödemedi yine çektiniz bu şekilde olursa dava açma hakkınız olur.

·       Son olarak kira süresinin bitmesinin ardından bir ay içerisinde tahliye davası açılmalıdır.

3-Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Varlığı Sebebiyle Tahliye

            TBK Md. 352/3. fıkrası uyarınca “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Kanun hükmü burada da birtakım şartlar sıralamıştır. Şöyle ki;

·       Öncelikle kiracının veya “birlikte” yaşadığı eşinin oturduğu konutunun bulunması gerekiyor.

·       Konutun aynı ilçe veya belde sınırları içinde olması gerekir. Kanun koyucu bu kısmı gerçekten isabetli bir şekilde düzenlemiştir. Dikkat ederseniz şehir ibaresi yerine ilçe kavramını kullanılmıştır. Buna sebep büyükşehirlerde oturan kiracıları mağdur etmemek içindir. Söz gelimi İstanbul gibi büyük bir şehrimizi göz önüne aldığımız da çok daha iyi anlaşılıyor. Örneğin kiracı Bakırköy ilçesinde oturmaktadırlar. İş yerleri çocuklarının okulları vs. hepsi Bakırköy ilçesindedir. Fakat eşinin Sarıyer ilçesinde dairesi vardır. Görüldüğü üzere birbirine ne kadar uzaklıkta böyle bir durumda kiracınızı tahliye ettiremezsiniz. Ancak Bakırköy de oturmaya elverişli bir daireleri olsa tahliye ettirebilirdiniz.

·       Ayrıca konutun kiracının kullanmasına elverişli bulunması lazımdır.  Burada iki husus önem arz etmektedir. Birincisi konutun durumu göz önüne alınacak ikincisi ise ailenin sosyal durumu da göz önüne alınacak. Misal kiracıların maliki olduğu konut 2+1 iken kirada oturdukları konut 4+1 ve aile üye sayısı da 8 kişi diyelim böyle bir durumda oturmaya elverişli bir konuttan bahsedemeyiz. Bu yüzden tahliye davası açılamayacaktır.

·       Kiraya verenin kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyor olması gerekiyor. Elbette kiraya verdikten sonra öğrenirse problem değil tahliye davasını yine açabilir.

·       Son olarak kiraya verenin sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde tahliye davası açmalıdır.

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi yetkili mahkeme ise davalının yerleşim yeri yani kiracının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.