ÜRÜN KİRASI

            Türk Borçlar Kanunun 357’nci maddesi uyarınca “Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.

Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.”

Görüldüğü üzere ürün kirası Türk Borçlar Kanunun da özel düzenleme alanı bulmuştur. Fakat bu ayrımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler uygulama alanı bulacaktır.

            Ürün kirası sözleşmeleri de diğer kira sözleşmeleri gibi iki taraflı sözleşmeler olup her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdir. Bunun sonucunda da hem kiraya veren açısından hem de kiracının belli başlı borçları vardır.

Kiraya Verenin Borçları

            Türk Borçlar Kanunun düzenlemesine göre kiraya verenin iki çeşit borcu vardır. Birincisi teslim borcu ikinci olarak da esaslı onarım borcu ile mükelleftir.

Teslim borcu TBK’nun 360. Maddesinde düzenlenmiştir. Anılan düzenleme ile “Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı, sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli bir durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.” Söz gelimi kiracı taşınmazı eşyaları ile kiralamış ise kiraya veren taşınmazı o eşyalar ile teslim etmek zorundadır.

Esaslı onarım ise TBK’nun 361. Maddesin de düzenlenmiştir. Şöyle ki; “Kiraya veren, kira süresi içinde yapılması zorunlu olan esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.”

Esaslı onarımdan kasıt ise kiralanandaki büyük onarımları kapsamaktadır. Bu noktada kiraya veren zorunlu olan esaslı onarımları gerek kendisinin haberi olması gerek kiracı bildirir bildirmez hemen yapmalı. Ve tüm giderler kendisine yani kiraya verene ait olacaktır. Esaslı onarımın giderlerini kiracıya yükletemez.

Kiracının Borçları

            Türk Borçlar Kanunun 362 ve devamı maddelerin de kiracının borçları düzenlenmiştir. Anılan düzenlemeye göre kiracının borçlar; kira bedelini ve yan giderleri ödeme borcu, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma ve işletme son olarak da bakım borcu vardır.

Kira bedelini ve yan giderleri (elektrik, su faturalarını) zamanında ödemelidir. Ayrıca kiralananı özgülendiği amaca uygun kullanmalı işte fıstık tarlasıdır fıstık ağaçları söküp portakal yetiştireceğim diyemez. Sonuçları kiracı için çok ağır olur bir fıstık ağacı ortalama 7 ila 10 yıl arasında yetişmektedir. Kiracının bakım borcu ise küçük onarımlardır.

Bununla beraber kiracı kiralananı alt kiraya veya kullanım hakkını üçüncü bir kişiye devredemez.

TBK’nun 366. Maddesi uyarınca “Kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir. Kiracının, başkasıyla yaptığı bu kira sözleşmelerine, alt kiraya ilişkin kurallar, kıyas yoluyla uygulanır.”

Öte yandan bu sözleşmeler de hem kiraya veren hem kiracının tutanak düzenleme yükümlülükleri vardır. Türk Borçlar Kanunun 359. maddesine göre “Kira sözleşmesi, araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler.” Söz gelimi iki tane biçerdöver, bir traktör veya akaryakıt istasyonu için dört tane on tonluk depo, akaryakıt pompası vs. belli başlı mallar bırakılıyorsa tutanak tutup her iki tarafa da vermek gerekir.

            Ürün kirasının tanımına baktığımız da ilk akla gelen bir tarlanın kiraya verilmesi gelmektedir. Ancak ürün kirası tanımın da ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını diyerekten başka işletmeleri de içine almıştır. Söz gelimi akaryakıt istasyonunun kiraya verilmesi, otel işletmesinin kiraya verilmesi veya otopark işletmesi ürün kirası kapsamında sayılacaktır. Elbette bunların ürün kirası olması için Yargıtay’ın birtakım koşulları bir arada taşıması gerektiğini ifade etmemiz gerekiyor. Şöyle ki; Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre Otel ile akaryakıt istasyon örneğimize baktığımızda bu işletmelerin ürün kirası kapsamında olması için şu iki koşulu birlikte barındırması gerekmektedir.

Birinci şartımız demirbaşlarla teslim edilme, ikinci şartımız ise işletme ruhsatı da kiraya verence kiracıya devredilmelidir. Uygulama da otel veya akaryakıt istasyon sahiplerinin sıklıkla hata ettiği kısım işletme ruhsatını bir üçüncü kişiden kiracılarına aldırıyorlar kendileri devir etmiyorlar. Hal böyle olunca büyük kayıplara sebep oluyor. Misal 5 yıllık kiraya verdiniz ürün kirası kapsamına girseydi istasyondan 5 yılın sonunda kiracı direk çıkmak zorundaydı ancak bu hatadan dolayı kira sözleşmesi çatılı iş yeri kira sözleşmeleri kapsamına girdiğinden kiracınızı 10 yıl sonra çıkartabilirsiniz bu da sizin açınızdan büyük hak kayıplarına neden olacaktır. Otel işletmesi içinde geçerlidir bu anlattıklarım.

Sözleşmenin Sona Ermesi

            Sözleşmenin sona erme hallerine baktığımızda ise sona erme sebepleri üçe ayrılmaktadır.

1-Sürenin Geçmesi; Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Görüldüğü üzere konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerindeki gibi 10 yıl oturma hakkı tanımamıştır. Sözleşme süresi bitince herhangi bir şey yapmaya gerek kalmadan kendiliğinden sona ermektedir. Ancak, tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri hâlinde, aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır.

2- Fesih Bildirimi; Belirsiz süreli sözleşme ise altı aylık bir bildirim süresine uyulmak koşuluyla, taraflardan her biri sözleşmeyi feshedebilir.

3-Olağanüstü fesih: Bu kısımda kendi için de üçe ayrılmaktadır.

1-Kiracının iflası

2-Kiracının ölümü

3- Önemli sebepler

Sona Ermenin Sonuçları

            TBK 372’nci maddesi doğrultusunda “Kira süresinin bitiminde kiracı, kiralananı, tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür.

Kiracı, iyi işletilme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür.

Kiracı, kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez.”

Öte yandan ürün ve yetiştirme giderlerinden bahsedecek olursak; tarımsal bir taşınmazın kiracısı, kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde bir hak ileri süremez. Ancak kiracı, ürünün yetişmesi için yapmış olduğu tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını, kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir ve bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir.