TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDENİNE DAYANAN

TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI

 

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz malikinin belirli bir bedel karşılığında taşınmazını ileride satmayı, karşı tarafın da satın almayı taahhüt ettiği, henüz mülkiyet devri sonucunu doğurmayan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile taraflar, ileride tapuda yapılacak asıl satış işlemini gerçekleştirme borcu altına girerler. Bu demektir ki sözleşmenin kurulması ile sözleşmeye konu olan taşınmazın mülkiyeti el değiştirmez. Ancak tarafların rızaları ile ya da satış vaadi borçlusu, satış vaadi alacaklısının hakkını kullanmak istediğinde borcunu yerine getirmediği durumlarda bu hal alıcıya mahkeme yolu ile cebri tescil isteyerek mülkiyetin el değiştirmesini sağlayacaktır. Böylelikle satış vaadi sözleşmesine dayanılarak elde edilmesi istenilen mülkiyet hakkı tapu iptal ve tescil davası ile gerçekleşecektir.

 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu uyarınca resmi şekle tabi olması zorunludur. Buna göre:

-          Sözleşme, noterlikçe düzenleme şeklinde yapılmalıdır.

 

-          Tarafların açık iradeleri, satışa konu taşınmazın tapu bilgileri ve satış bedeli sözleşmede tereddüde yer vermeyecek şekilde belirtilmelidir.

 

-          Noterde düzenlenen sözleşme, talep edilmesi hâlinde tapu siciline şerh edilebilir. Şerh, kişisel hakkı ayni etkiye yaklaştırır ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirlik sağlar.

Resmi şekle uyulmaksızın yapılan satış vaadi sözleşmeleri kesin hükümsüzdür ve hukuki sonuç doğurmaz. Öte yandan satış vaad edilen taşınmaz ifa edilebilir olması gerekmektedir. Bu demektir ki taşınmazın tek bir maliki veya paylı mülkiyet olması halinde ifa edilebilirdir. Elbirliği mülkiyeti söz konusu ise satış vaad edilen taşınmazda tescil açısından ifa olanağı bulunmamaktadır. Söz gelimi elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazı ortaklardan biri üçüncü bir şahsa satış vaadi sözleşmesi yapması durumunda ortaklığın giderilmesi gerçekleşmeden satış vaadinin ifa olanağı olmayacaktır. Buna karşılık elbirliği ortakların kendi aralarında yapacağı satış vaadi sözleşmesinde ortaklık çözülmemiş olması ifa olanağını engellememektedir.

 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davası, esasen kişisel hakka dayalı ayni talep niteliğindedir. Davacı, geçerli bir satış vaadi sözleşmesi bulunduğunu ve kendi edimini ifa ettiğini veya ifaya hazır olduğunu ileri sürerek, davalı adına kayıtlı tapunun iptali ile kendi adına tesciline karar verilmesini talep eder. Bu dava, satış vaadine konu taşınmazın hâlen vaatte bulunan malik adına kayıtlı olması hâlinde açılabileceği gibi, tapu siciline şerh verilmişse üçüncü kişilere karşı da yöneltilebilir.

Yargıtay içtihatları doğrultusunda tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

-          Geçerli bir resmi şekle uygun satış vaadi sözleşmesi bulunmalıdır.

-          Davacı, satış bedelini tamamen ödemiş olmalı ya da ödemeye hazır olduğunu ispat etmelidir.

-          Davalı, tapuda asıl satış işlemini yapmaktan kaçınmalıdır.

-          Taşınmaz, davanın açıldığı tarihte aynen mevcut olmalı ve hukuken devrine engel bir durum bulunmamalıdır.

Zamanaşımı bakımından ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı kural olarak 10 yıllık zamanaşımına tabidir. Fakat sözleşme tapuya şerh edilmiş ise zamanaşımı def’i her somut olaya göre değerlendirilmesi elzemdir.

 

Görevli ve Yetkili Mahkeme

            Tapu iptal ve tescil davalarında taşınmazın değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.

 

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

            Türk Medeni Kanunun 1009. Maddesi uyarınca; “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Tapuya şerh ile sözleşme alacaklısı sözleşmeden doğan nispi (kişisel) hakkını kuvvetlendirmiş olur ve böylece üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilecektir. Tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilir ve şerh tarihinden itibaren 5 yıllık süre boyunca üçüncü şahıslara karşı hüküm ifade edecektir. Öte yandan tapu kütüğüne şerh edilebilmesi için noterce düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi olması gerekmektedir. Aksi takdirde tapu kütüğüne şerh edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhini, kural olarak sözleşmenin tarafları talep edebilir. Bu demektir ki; satış vaadinde bulunan (vaat borçlusu / satıcı) ve satış vaadi alacaklısı (alıcı) tek tarafın başvurusu yeterlidir.

Şerh İşleminin Terkini

            Tapuya şerh yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde satış gerçekleşmezse işbu şerh tapu görevlilerince re’sen terkin edilir. Bunun yanı sıra satış vaadi sözleşmesi şerh edildikten sonra şerhin süresi dolmadan, terkin harcı tahsil edilmek şartı ile şerh lehtarı tarafından talep edilmesi halinde yine terkin yapılabilir. Görüleceği şerh lehtarı istemi üzerine her zaman terkin edilebilir ancak şerh tarihinden itibaren 5 yıl geçmesi kaydıyla tapu maliki istemi üzerine terkin yapılabilir. Bu ayrıma dikkat etmek gerekir.

 

TAŞINMAZIN BİRDEN FAZLA KİŞİYE SATILMIŞ OLMASI DURUMU

            Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre; tarafların arasında yaptığı sözleşme geçersiz olmadıkça veya taraflarca feshedilmemiş ise yapılan bu sözleşmelerin hepsinin geçerli olacağını fakat eski tarihli sözleşme dikkate alınır. Önceki tarihli sözleşme hangisiyse üstünlük tanınarak tapu iptal ve tescil istemi kabul edilmesi gerekecektir.”

 

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİNE DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVALARINDA İLERİ SÜRÜLEN SAVUNMALAR

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil davalarında, davalı konumundaki satış vaadi borçlusu (veya koşulları varsa taşınmazı devralan üçüncü kişiler) davanın reddini sağlamak amacıyla çeşitli maddi hukuk ve usul hukuku savunmalarında bulunabilirler. Yargılama pratiğinde en sık karşılaşılan ve mahkemelerin esasa girmeden veya esası incelerken dikkate aldığı temel savunmalar şunlardır.

1. Sözleşmenin Resmi Şekil Şartına Aykırılık Savunması (Şekil Geçersizliği)

Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerliliği, noter huzurunda "düzenleme şeklinde" yapılmasına bağlıdır.

• Davalı, taraflar arasında adi yazılı şekilde (örneğin kendi aralarında imzaladıkları bir protokol veya makbuzla) yapılan sözleşmenin hukuken geçersiz (kesin hükümsüz) olduğunu ileri sürebilir.
• Dürüstlük Kuralı Sınırı: Her ne kadar şekle aykırılık sözleşmeyi geçersiz kılsa da, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre; satış vaadi sözleşmesi adi yazılı yapılmış olmasına rağmen taşınmaz alıcıya teslim edilmiş, üzerine inşaat yapılmış veya bedel tamamen ödenmiş ve uzun yıllar nizasız kullanılmışsa, davalının sonradan "şekil geçersizliği" savunması yapması TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralına aykırılık teşkil eder ve mahkemece dinlenmez.

2. Zamanaşımı Def'i

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişisel bir hak doğurduğundan, bu sözleşmeden kaynaklanan talepler kural olarak 10 yıllık genel zamanaşımı süresine (TBK m. 146) tabidir.

• Davalı, sözleşmenin ifa kabiliyeti kazandığı tarihten (veya sözleşmede kararlaştırılan ifa tarihinden) itibaren 10 yıl geçtiğini belirterek zamanaşımı def'inde bulunabilir.
• Zamanaşımını Kesen İstisnai Durumlar: Eğer satış vaadi alacaklısı (davacı), taşınmazı sözleşme tarihinden beri fiilen elinde bulunduruyor (zilyet) ise veya taşınmaz onun kullanımına bırakılmışsa, davalı zamanaşımı def'inde bulunamaz. Yargıtay, zilyetliğin alıcıda olduğu durumlarda zamanaşımı savunmasının ileri sürülmesini hakkın kötüye kullanılması olarak nitelendirir.

3. Ödememe Def'i (Edimin İfa Edilmediği Savunması)

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki tarafa borç yükleyen (sinallagmatik) bir sözleşmedir. Davacının tescil talep edebilmesi için kendi üzerine düşen edimi yerine getirmiş olması gerekir.

• Davalı, satış bedelinin (semenin) kendisine tamamen veya kısmen ödenmediğini ileri sürerek TBK m. 97 (Ödememe Def'i) kapsamında tescilden kaçınabilir.
• Bu savunma karşısında mahkeme, davacıya bakiye satış bedelini mahkeme veznesine depo etmesi için süre verir. Bedel depo edilirse tescile karar verilir, aksi halde dava "ifa sırası gelmediği" gerekçesiyle reddedilir.

4. İfa İmkânsızlığı Savunması

Satış vaadine konu taşınmazın hukuki veya fiili durumu, davanın açıldığı esnada mülkiyetin devrine engel teşkil edebilir.

• Davalı, tescilin hukuken imkânsız olduğunu savunabilir. Bu imkânsızlık halleri şunlardır:

Elbirliği Mülkiyeti: Taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti varsa ve ortaklık henüz tasfiye edilmemişse, tescil imkânsızdır (Makalenizde değindiğiniz üzere ortaklar arası satış vaadi hariçtir).

Taşınmazın Kamulaştırılması: Taşınmaz dava açılmadan önce kamulaştırılmışsa artık tescili imkansız hale gelmiştir.

İmar Mevzuatı Engelleri: İmar Kanunu m. 18/son uyarınca, imar planı olmayan yerlerde taşınmazın hisselere bölünerek satışının vaat edilmesi halinde ifa olanağı yoktur.

• Hukuki Sonuç: Haklı bir ifa imkânsızlığı varsa, tapu iptal ve tescil davası reddedilir; ancak davacı terditli (kademeli) olarak tazminat talep etmişse, davalıdan taşınmazın güncel rayiç değerini tazmin etmesi istenir.

5. Taşınmazın Üçüncü Kişiye Devredilmiş Olması Savunması (Tapuya Güven İlkesi)

Eğer satış vaadine konu taşınmaz, davalı tarafından dava açılmadan önce bir başka üçüncü kişiye satılmış ve tapuda devredilmişse, tescil talebi bu yeni malike yöneltilir.

• Yeni malik olan üçüncü kişi, TMK m. 1023 (Tapu Siciline Güven İlkesi) uyarınca iyiniyetli olduğunu ve tapu kaydındaki satış vaadi şerhinden haberdar olmadığını, şerh süresinin (5 yıl) dolmuş olduğunu savunarak tapunun iptal edilemeyeceğini ileri sürer.
• Şerhin Etkisi: Eğer tapuda süresi içinde geçerli bir şerh varsa, üçüncü kişinin iyiniyet savunması dinlenmez. Ancak şerh yoksa veya şerhin süresi dolmuşsa, davacının üçüncü kişinin "kötüniyetli" (satış vaadini bilerek veya bilmesi gerekerek taşınmazı satın aldığını) ispatlaması gerekir. İspatlayamazsa dava reddedilir.

6. Aşırı Yararlanma (Gabin) ve Hata, Hile, Korkutma (İrade Bozukluğu) Savunmaları

Sözleşmenin kurulması esnasında davalının iradesinin sakatlanmış olması veya taraflar arasındaki edimler arasında açık bir oransızlık bulunması durumudur.

• Davalı, sözleşmeyi imzalarken hileye maruz kaldığını, korkutulduğunu (tehdit) veya hata yaptığını ileri sürerek sözleşmeyi iptal ettiğini savunabilir. Ayrıca, kendisinin darda kalmasından, hafifliğinden veya tecrübesizliğinden yararlanılarak taşınmazın değerinin çok altında bir bedelle satış vaadi yapıldığını (Gabin - TBK m. 28) savunarak sözleşmeyle bağlı olmadığını belirtebilir.
• Süre Sınırı: Bu savunmaların dinlenebilmesi için kanunda öngörülen hak düşürücü süreler içinde (örneğin gabinde öğrenme veya zor durumun ortadan kalkmasından itibaren 1 yıl, her halükarda 5 yıl) sözleşmenin feshedildiğinin bildirilmiş olması şarttır.

7. Muvazaa (Danışıklı İşlem) Savunması

Özellikle aile içi ilişkilerde veya alacaklılardan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı satış vaadi sözleşmeleri sıklıkla yapılmaktadır.

• Davalı veya davalının diğer mirasçıları/alacaklıları, yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gerçek bir satış iradesi taşımadığını, işlemin "inançlı işlem" veya "muvazaalı" olduğunu ileri sürebilirler. Örneğin, muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma) amacıyla yapılan satış vaatleri, mirasçıların savunması üzerine mahkemece iptal edilebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyetin devrini amaçlayan ancak henüz devri gerçekleştirmeyen, taraflara karşılıklı borç yükleyen kendine özgü ön sözleşmelerdir. Bu sözleşmeden doğan tescil borcunun rızaen yerine getirilmemesi halinde açılan tapu iptal ve tescil davaları, Türk gayrimenkul hukukunun en dinamik alanlarından birini oluşturur. Davacı tarafın tescil hakkına kavuşabilmesi yalnızca şekle uygun bir sözleşmenin varlığına değil; kendi edimini eksiksiz ifa etmesine ve tescilin hukuken imkan dahilinde olmasına bağlıdır. Davalı tarafça ileri sürülecek şekil geçersizliği, zamanaşımı, ödememe def'i veya ifa imkansızlığı gibi savunmalar ise davanın kaderini doğrudan tayin eden unsurlardır. Bu nedenle, uyuşmazlıkların çözümünde dürüstlük kuralı, tapuya güven esası ve tarafların edim dengesi hassasiyetle gözetilmelidir.

1. Zamanaşımı Savunması ve "Zilyetlik" Kriteri

Yargıtay Kuralı: Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde zamanaşımı süresi Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesi gereğince 10 yıldır ve bu süre "sözleşmenin ifa kabiliyetinin doğduğu" tarihten itibaren başlar. Ancak, satış vaadi alacaklısına taşınmazın zilyetliği (fiilen kullanımı/teslimi) devredilmişse, davalı borçlunun zamanaşımı def'i ileri sürmesi dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 03.10.2023, E. 2023/3397, K. 2023/4216 Sayılı Kararı:

"Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması dürüst davranma kuralı (TMK m. 2) ile bağdaşmayacağından dinlenmez."

• Analiz: Kararda, sözleşme tarihinin üzerinden çok uzun süre (örneğin somut olayda 20 yılı aşkın süre) geçmiş olsa dahi, alıcının taşınmazda ikamet etmeye veya taşınmazı tarımsal olarak işletmeye devam etmesi halinde zamanaşımı def'inin mahkemece doğrudan reddedilmesi gerektiği net bir şekilde vurgulanmıştır.

2. Ödememe Def'i ve "Birlikte İfa" (Depo Kararı) İlkesi

Yargıtay Kuralı: Satış vaadi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğundan, alıcı tescil istemeden önce satış bedelinin tamamını ödemiş olmalıdır. Davalı "bedel ödenmedi" savunması yaptığında, mahkeme davayı doğrudan reddetmez; bedelin ödenmeyen kısmını güncelleyerek davacıya depo ettirir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3397, K. 2023/4216 Sayılı Kararı (Ödememe Def'i Analizi):

"Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Bedelin ödenmediği savunuluyorsa; mahkemece satış bedelinin ödenip ödenmediği, ödenmişse ne kadarının ödendiği araştırılmalı; ödenmeyen bir kısım olduğu saptanırsa, bu bakiye bedel dava tarihindeki (veya karar tarihine en yakın) objektif değer esasına göre güncellenerek davacıya mahkeme veznesine depo etmesi için önel (süre) verilmeli ve birlikte ifa kuralı uyarınca tescile karar verilmelidir."

• Analiz: Bu içtihat uyarınca, davalının "Bana bedel ödenmedi, sözleşmeyi ifa etmiyorum" şeklindeki savunması davayı tamamen sonlandırmaz. Sözleşmenin ayakta tutulması ilkesi gereğince mahkeme, davacıya parayı faiziyle/güncel değeriyle mahkeme veznesine yatırarak mülkiyeti kazanma imkanı sunar.

3. Elbirliği Mülkiyeti Altındaki Taşınmazlar ve İfa İmkânsızlığı Savunması

Yargıtay Kuralı: Miras ortaklığı (elbirliği mülkiyeti) devam ettiği sürece, bir ortağın üçüncü kişiye yaptığı satış vaadinin tescili hukuken imkansızdır. Ancak bu imkansızlık savunması, elbirliği ortaklarının kendi aralarında yaptıkları satış vaatlerinde geçerli değildir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 2025, E. 2025/2225, K. 2025/3309 Sayılı Kararı:

"Elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete dönüştürülmediği sürece paydaşlardan bir veya birkaçının üçüncü kişiye yaptığı satış vaadi sözleşmesinin bu aşamada ifa olanağı yoktur. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar (mirasçılar) arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa; iştirak (ortaklık) bozulmamak kaydıyla, satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle yapılan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır."

• Analiz: Eğer davalı "Taşınmaz miras malıdır, elbirliği mülkiyetine tabidir, tescil edilemez" savunması yapıyorsa, mahkeme öncelikle davacının sıfatına bakar. Davacı da aynı miras ortaklığının bir üyesi ise bu savunma geçersiz kalır ve tescil işlemi davacının elbirliği payına eklenerek (iştirak bozulmadan) gerçekleştirilir.

4. Satıcının Dava Tarihinde Malik Olmaması Savunması

Yargıtay Kuralı: Satış vaadi sözleşmesi yapılırken borçlunun malik olması şart değildir (çünkü bu bir borçlandırıcı işlemdir). Ancak tapu iptal ve tescil davasının kabul edilebilmesi için, dava tarihinde taşınmazın tapuda davalı adına kayıtlı olması zorunludur.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, T. 27.09.2023, E. 2022/3453, K. 2023/4195 Sayılı Kararı:

"Satış vaadi sözleşmesi yapılırken satıcının tapuda malik olması her zaman zorunlu değildir. Borçlandırıcı işlem her zaman yapılabilir. Ancak dava açıldığı tarihte taşınmazın satıcı adına kayıtlı olması gerekir. Satıcı dava tarihinde malik değilse, sözleşmenin ifa olanağından söz edilmesi mümkün olmayacağından tescil talebinin reddi gerekir."

• Analiz: Davalı, tapu kaydını bir başkasına devrettiğini ve artık malik olmadığını savunarak davanın reddini isteyebilir. Bu durumda mahkeme davayı reddeder ancak davacının terditli (kademeli) talebi varsa, ifa imkansızlığı nedeniyle taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin davacıya tazminat olarak ödenmesine hükmeder.

5. Muris Muvazaası (Mal Kaçırma) Savunması

Yargıtay Kuralı: Murisin (miras bırakanın) hayattayken mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla tapuda doğrudan devir yapmak yerine, gizli muvazaalı bir satış vaadi sözleşmesi kurması durumunda, diğer mirasçılar bu işlemin iptalini her zaman savunabilirler.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin En Güncel Bozma Kararlarından Biri (T. 2025, E. 2025/2225, K. 2025/3309):

"Miras bırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla muvazaalı olarak gerçekleştirdiği satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir. Davalı mirasçılar tarafından ileri sürülen muris muvazaası savunmasının kanıtlanması halinde, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davasının reddine karar verilmesi gerekir."

• Analiz: Özellikle aile içi ilişkilerde yapılan satış vaatlerine karşı mirasçıların en güçlü savunma silahı muvazaadır. Mahkeme bu savunma karşısında; murisin ekonomik durumunu, satış bedelinin ödenip ödenmediğini ve taraflar arasındaki ailevi ilişkileri titizlikle inceleyerek sözleşmenin gerçek iradeyi yansıtıp yansıtmadığını denetler.

 

Kaynağını Türk Borçlar Kanunu'nun 29'uncu maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu'nun 237'nci maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706'ncı ve Noterlik Kanunu'nun 89'uncu maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu'nun 716'ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. (Y7HD. 2022/6905 E. 2024/140 K.)

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m. 701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. (Y7HD. 2023/3494 E. 2023/4259 K.)

Birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altında ifrazı, dolayısıyla satışı mümkün değildir. Ancak, bu nitelikteki arazilerde asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki yüzölçümlerine karşılık gelen mevcut payların bölünmeden üçüncü kişilere satışına bir engel bulunmamaktadır. (Y7HD. 2023/2243 E. 2023/3369 K.)